"Turmoil"

Pasadas varias semanas del inicio de la crisis crediticia global y explosión de la burbuja inmobiliaria americana la palabra que mas se escucha o se lee en los medios globales es “turmoil” (confusión, inestabilidad).

Tratemos de aclarar un poco el panorama.

A quienes no los favorece?

En USA y en Europa, en primer lugar a los contribuyentes que en algún momento pagarán la contrapartida de los millonarios flujos de fondos que están liberando el BCE y la FED a los mercados financieros para proveerlos de caja, sin creación de riqueza, o sea emisión con cargo a las cuentas públicas.

Y a los poseedores de inmuebles en USA , que han perdido valor y encuentran dificultades para venderlos o refinanciar sus deudas hipotecarias por el alza de tasas e iliquidez.

Los bancos por su lado tendrán menores ingresos por negocios que no se podrán realizar por iliquidez ( y solvencia?), más las pérdidas por sus operaciones apalancadas que afectarán sus balances, y por lo tanto a sus accionistas.
A los pequeños y medianos inversores, que generalmente se enteran por los diarios acerca de que operaciones son riesgosas.

A los países emergentes que ven caer sus mercados financieros ante el retiro de los capitales especulativos, que buscan mayor seguridad.
También disminuyen la posibilidad de inversión directa al secarse el mercado.
En Argentina la dependencia de la financiación externa ha disminuido y las cuentas fiscales están aún en caja.
El mercado financiero argentino se ve fuertemente afectado a la baja.

Y no parecería útil compararlo con otros países de la región como Brasil y México, cuyos títulos de la deuda pública han bajado menos que en nuestro país.
Ya antes de la crisis esos países tenían spreads, o primas de riesgo menores a la argentina. Por lo tanto es lógico que sus títulos de deuda sufran menos.
Desde enero 2007 entraron desde el exterior al mercado de títulos local unos USS 7.500 millones de dólares.
Esperaban tal vez una revalorización de la moneda local al estilo Brasil, lo que les hubiera permitido sumar a la renta financiera el beneficio cambiario, recomprando los dólares que invirtieron a precio menor. (Cronista 04set07).
Más bien sucedió lo contrario, y en parte por eso se retiraron al disminuir sus expectativas de ganancias.
Sumado a la iliquidez global, hizo que el miedo pueda más que la codicia.
Temas como el proceso eleccionario o las dudas en relación a los índices del INDEC embarran la cancha.

A quienes favoreció la abundante liquidez de los últimos años y la baja tasa de interés mundial?

A los Hedge Funds, inversiones de alto riesgo, que tomando dinero barato lo usaron para participar en el mercado de acciones.

A Bancos Globales ,que vieron aumentar sus rentabilidades ya sea expuestos a negocios de mayor riesgo, como el hipotecario suprime o intermediando en las grandes fusiones de empresas.

Se estima que el negocio de Fusiones (Merge and Aquisitions) les ha permitido aumentar sus honorarios por asesoria hasta los 11.000 millones de dólares (Cronista 050907)


Que indicadores mostrarían que se está saliendo de de la crisis global, final que por ahora no se vislumbra?

-Que continúen las emisiones de Bonos Corporativos (deuda de las empresas) y que encuentren inversores que las tomen a tasas razonables.

Esto mejoraría las posibilidades de argentina para conseguir financiamiento para el 2008, dado que con este nivel de ruido será difícil atraer inversores.

-Que el precios de las acciones de los bancos se recupere mas que proporcionalmente que las acciones de otros sectores de la economía.

-Que retorne el flujo de capitales a los países emergentes.
-Que la FED no baje la tasa de regencia a niveles que indiquen que el problema se agrava , y la fiesta la pagará el contribuyente.

Atención: Hoy el Banco Central Europeo decidió no aumentar sus tasas de cortos plazo, mientras hasta hora pensaba aumentarlas.

Y Argentina?

Por el momento las cuentas fiscales se encuentran en orden, pero cuidado.

Hacen falta 3.000-4500 millones de dólares por año para inversiones en energía, verdadero talón de Aquiles de la economía, no sólo Argentina.(Informe de ITBA en Foro de IDEA).

El PBI crece sobre todo a base de construcción y consumo, y estos factores no sostienen la inversión y el crecimiento a largo plazo.

Los precios de los comodities son y serán una excelente fuente de ingreso, pero sería necesario contar con un Fondo anticíclico ,al estilo Chile, que sirva para financiar las épocas de vacas flacas, que siempre llegan. Léase baja de precios internacionales o condiciones climáticas desfavorables.


Que esperar en el corto plazo.?

A los pequeños y medianos inversores y ahorristas:

Si han invertido en bonos o acciones: vender en este momento no los favorecería ya que , en algunos casos, estamos en mínimos históricos. O sea: ya están a bordo, ahora a ajustarse los cinturones por las turbulencias.
Recordar que los Bonos de la Deuda Pública a su vencimiento pagarán el 100% de su valor nominal mas ajustes e intereses.
Si por el contrario tiene efectivo para ahorrar, las opciones de tasa de corto plazo no parecerían ser una mala opción.

A quien le guste la adrenalina y no es conservador, mire por el lado de los bonos soberanos de países emergentes. Hay oportunidades.

A los sectores de la economía real: el adecuado balance entre la posición de caja y mantener el nivel de actividad parecería la clave.
De manera tal de aprovechar oportunidades de negocios ,sin descuida las necesidades de atender sus pagos, en un mercado de crédito que para adelante luce restringido y más caro.

A los tomadores de crédito: lápiz fino para medir los márgenes de rentabilidad con los costos crecientes de financiamiento. En otras palabras sería mejor esperar un poquito para endeudarse a tasa variable, hasta que aclare.

Resumiendo, en Argentina:
Hasta ahora y se supo aprovechar la capacidad ociosa de las empresas y los ahorros post corralito para crecer, ahora el desafío es como hacer sustentable el crecimiento. Para ello hacen falta Inversiones Directas.

Las crisis y los ciclos económicos siempre existen, como en la vida, la clave es la capacidad y transparencia en su administración .

Se puede y hay recursos económicos suficientes .

Austeridad, institucionalidad, visión de largo plazo : palabras que trascienden el significado económico.

Uso interno solamente. El contenido de este trabajo no constituye recomendación de inversión.

Burbuja Inmobiliaria en USA.Y en Argentina?

En las últimas semanas se puede escuchar la preocupación por la explosión de la burbuja inmobiliaria en USA, y su potencial impacto en el mercado inmobiliario local.
Para otra oportunidad dejaremos el análisis de este tema en algunas regiones Europeas, donde también los precios han volado.

Al pie de este comentario encontrarán un resumen de lo que escuché en el Seminario de “Real State en USA”, ocurrido en la Universidad Torcuato Di Tella esta semana.

Mientras tanto tratemos de analizar “si, y como” impactaría en Argentina este tema.

Tres aclaraciones importantes:

• La burbuja inmobiliaria, o sea el gran aumento en los valores de los inmuebles, tiene lugar en algunos lugares de USA (Miami, California, N.York, etc).
• Existe una sobreoferta considerable de inmuebles.
• Por una mala política crediticia, un sector de los deudores hipotecarios no está pudiendo cubrir sus obligaciones, produciendo mora e incobrabilidad en la carteras, sobre todo en el mercado llamado subprime (que tiene menor solvencia y capacidad de repago de sus deudas).

Parte del círculo negativo es el siguiente: los bancos de hipotecas otorgaron una importante cantidad de malos préstamos que luego no pueden cobrar, por lo tanto no pueden dar nuevos préstamos para seguir la rueda.
A su vez tienen que ejecutar las garantías, teniendo que salir a venderlas para recuperar liquidez y cumplir con las normas que regulan el negocio.

Salen a vender en un contexto de sobreoferta de ladrillos y sin posibilidades de financiar a sus clientes. O sea, que haya suerte!

¿Que similitudes hay entre los mercados inmobiliarios de USA y Argentina? Podrán decirlo los expertos en ese tema.

Veamos el ángulo económico.

Aclaremos: hablamos del mercado de inmuebles de uso familiar en zonas no “TOP”.

En nuestro país parecería haber suficiente oferta de inmuebles a la venta.
Entonces el problema parece venir del lado de la demanda “efectiva” (Keynes) o sea el deseo más la posibilidad concreta que tiene las personas de adquirir /cambiar sus inmuebles.

La posibilidad concreta no lo es tanto:

Ya sea porque los salarios / ingresos no califican para obtener créditos bancarios (ej: baja performance del plan inquilinos).
O porque el alto costo financiero total se transforma en cuotas impagables para el deudor.

Y esta situación difícilmente cambie en el corto plazo, por la sencilla razón de que los bancos no consiguen fondearse para otorgar préstamos a plazos largos y a costos pagables por el gran mercado potencial.

Recuerdo que un estudio del BCRA de principios de 2007 indicaba que la masa total de créditos hipotecarios en el país ascendía a unos 5.000 millones de pesos.
Cada quien compárelo con lo que le parezca.
Yo hago la siguiente cuenta de entrecasa:

• Si consideramos que el segmento de poder adquisitivo suficiente (BC1) es menor al 3% de la población, nos da unas 1.200.000 familias.
• sea que cada familia de los sectores con comprobada capacidad de repago tiene a lo sumo tomado... $ 4.000 cada una. O sea : nada

Bajísimo riesgo de mercado por quebranto de los deudores, también bajísima chance de que aparezcan nuevos compradores como para sostener el ritmo de desarrollo que trae la construcción en los últimos años. (A diferencia de USA y otros países)

El riesgo entonces, viene por otro lado: el estómago y la disponibilidad de efectivo.

El primero se rige por “momentos”. Acostumbrados los argentinos a que un estornudo se haga pandemia, si escuchamos algún ruido extraño en algún lugar desensillamos hasta que aclare.
Ergo: En muchos casos se postergan nuevas compras, aún disponiendo de los recursos para hacerlas.

El segundo: Si el mundo desarrollado se vuelve ilíquido, los países “en vías de desarrollo“directamente pueden tener sequía tipo desierto sahariano.
Por que el dinero especulativo o se va o se vuelca a inversiones sin riesgo (ejemplo: bonos de Tesoro USA).Por lo tanto también desensilla hasta que aclare.

Ejemplo: BBVA teme que el impacto de la crisis hipotecaria de USA impacte “significativamente en el crecimiento de A. Latina..........” sugiriendo tomar posiciones defensivas en mercados menos volátiles como Chile y Perú.......... (Infobae 240807)

El final está abierto, en la economía mundial tanto como en la local.

Pero hay algo que es indudable, tanto para el inversor individual, como para aquellas empresas que se encuentran construyendo……….en épocas de crisis “el efectivo vale oro”.





RESUMEN CHARLA UTD
• Los precios de los Inmuebles residenciales en la zona de Miami han subido en algunos puntos y bajado en otros. EJ: en la zona de mal Aventura está cara la reventa porque no queda mas m2 para vender.
• Hoy hay sobreconstrucción, se construye más de lo que se demanda.
• Desde 2005/2006 empezaron a bajar las ventas.
• Miami: los precios aumentaron 13%.
• Broward : Los precios se mantienen.
• Palm Beach bajaron 10%.
• En West Palm Beach, Sarasota en 2005 subieron 115%, en 2006 bajaron 15%.
• En Las Vegas bajó 45% la producción de viviendas.
• POR CRECIMIENTO POBLACIONAL EN LOS PROXIMOS AÑOS HARAN FALTA 20 MILLONES DE VIVIENDAS.
• Hay deudores hipotecarios que deben dedicar a la cuota de su crédito más del 50% de su ingreso.
• ¿COMO ESTA EL MERCADO DE LOS TERRENOS?: Esta parado, el precio no baja y la gente no vende.

Crisis de Crédito

Implicará un cambio en las condiciones geopolíticas del mundo?

En la vida individual, solemos identificar a las crisis como un momento de cambio, en el que algo perdemos y tal vez algo ganamos.
Algo cambia en nosotros y en nuestro entorno y tratamos de adaptarnos.
Lo concreto es que nos hace cambiar nuestra posición subjetiva personal: como nos vemos y hacia donde reenfocamos la brújula para ver hacia donde vamos, según percibamos que es prioritario para nosotros.

En la vida de los países hay puntos de contacto con el proceso descrito.
Para que un evento sea políticamente significativo a nivel País o Globalmente, debe producir cambios en las vidas de las Naciones o de parte/ todo el mundo.
Traer aparejadas nuevas situaciones en el reparto del poder mundial o en el comportamiento de las Naciones

Ejemplos:

• La caída del Muro de Berlín terminó con el mundo bipolar, confirmando la supremacía económica y militar del bloque occidental ( US y Europa), lo cuál luego se tradujo, entre otras cosas, en los grandes cambios socio políticos y económicos en los países del Este que impactan en todo el mundo: las nuevas bajas en los precios de mano de obra (productividad),a nuevas corrientes migratorias hacia los países mas desarrollados, guerras regionales .
• La revolución tecnológica modificó el sistema de comunicaciones y permitió la llamada Globalización. La inteligencia es el producto de mayor valor agregado en el mundo. El flujo de capitales se concentra altamente y se mueve en instantes de mercado a mercado, cambiando la realidad económica de los países afectados de inmediato. Un nuevo ejército , que se desplaza más rápidamente.
• Existen bancos globales con un Patrimonio más grande que el Producto Bruto de algunos países.
• La crisis bancaria de Japón de 1990, en ese momento la segunda economía del mundo, permitió la entrada de China al mercado como gran jugador fabricante y exportador.
• El default ruso de 1998 fue importante porque marcó el fin de la guerra fría y el mundo unipolar.
  (Default: no pagar los intereses o el capital de un crédito en fecha de vencimiento)
• La crisis de 1930 fue políticamente importante porque marcó el lanzamiento en USA de una nueva época, modificando su estrategia nacional política y económica, que terminó impactando en todo el mundo.
• La segunda Guerra Mundial tuvo un impacto político de magnitud, ya que dividió al mundo en dos y generó los esquemas de poder y reparto del mundo que se enfrentaron durante décadas, marcando la vida y las circunstancias de millones de personas, según de que lado de la línea se encontraban.

Qué situaciones conmocionantes, no fueron sin embargo gestores de cambios geopolíticos de magnitud?

• La explosión de la burbuja tecnológica, el caso Parmalat, o Enrom , afectaron severamente la vida de las personas envueltas en esos mercados o que perdieron sus trabajos, pero al sistema económica : lo afectó en nada. Una vez contabilizadas las pérdidas la vida siguió igual.
• El default argentino nos afectó dramáticamente a los argentinos hasta en nuestra realidad más básica del día a día.
  Pero los países y bancos del mundo ,después de algunos tire y afloje ,siguen haciendo negocios con el país.

Entonces la pregunta sería:

Puede esta crisis de crédito traer como consecuencias rebalanceos de poder o cambios en las conductas globales de largo plazo?
Trataremos de responderlo al finalizar el presente trabajo.

Antes tratemos de entender de donde se cosechan estas tempestades.
Las razones de esta crisis surgen de un cocktail pesado:

• Exceso de liquidez en el mundo (sobra plata y no hay a que bien aplicarla)
• Exceso de codicia (The Eonomist).Quienes ya ganaban mucho quisieron ganar mucho más, y apostaban en el negocio 1 peso de capital propio y 40 pesos de capital prestado.
  Pero si el precio (tasa de interés) al que tomaban ese capital prestado sube, sus expectativas de ganancias bajan o desaparecen. Y hacen efecto Puerta12,venden todo lo vendible. Si encuentran comprador
  Y empiezan los problemas de los grandes jugadores del mercado: “ no te puedo pagar lo que te debo, refinánciame”. (ej. Fondos de Cobertura o “Hedge Funds”)

Este esquema de hacer negocios se localizó en los últimos años en dos mercados:

1) El de hipotecas de tasa más cara (subprime mortgage).Algo así como la diferencia entre la tasa de primera línea que cobra el banco por la hipoteca, versus la tasa mas cara que puede cobrar un prestamista privado.

2) Y también al mercado de acciones, donde los grandes jugadores compraban acciones con plata prestada con la expectativa que su precio subiera más que la tasa de interés que pagaban por el préstamo que usaban para comprar esas acciones. Y hacer una diferencia (hoy muy nombrado efecto palanca o leverage).

Como es la situación en cada caso?
El negocio hipotecario tradicional es (era?) simple: el banco analiza si el potencial deudor puede pagar la cuota y si el inmueble que lo garantiza cubre el valor del crédito más un plus por los riesgos crediticios de mora o incobrabilidad (default).
El deudor calcula si puede pagar la cuota y, con cada cuota que repaga el banco puede dar nuevos préstamos.
Pero en USA cambió esa operatoria hace años, cuando los bancos para generar mayor volumen de negocios sin vulnerar los límites de exposición a riesgos crediticios , empezaron a vender esas garantías hipotecarias a grandes inversores y estos a inversores más chicos. El llamado proceso de Securitización.
Entonces el negocio clásico pasó a ser una herramienta de especulación financiera que se multiplico.
Dejó de ser un préstamo tradicional y muy seguro, para transformarse en un Papel (con garantía) vendible en el mercado.
Y está claro que a los intermediarios les importaba menos la calidad del crédito, que vender rápido ese papel y ganar su comisión, como es lógico.
Que quede claro: la garantía de todos esos”pases de manos” es siempre la misma y única: el inmueble hipotecado en el primer crédito otorgado.
Algo así como la interminable cadena de endoso que se permitían en los cheques hace años, en la cual ante un solo hecho económico (compra o venta) había muchos potenciales acreedores.

Como, probablemente ,afectaría esta crisis de liquidez a los distintos actores?

• Aquellos que compraron su inmueble con hipoteca verían encarecer cualquier alternativa de refinanciación y seguramente se fijarán normas crediticias más restrictivas.
  A su vez ,si hay recesión en el mercado, se dificultará la venta de sus inmuebles, además devaluados.
  Esto afectará las posibilidades y el deseo de nuevos potenciales tomadores ,y en su conjunto, al nivel de actividad de la economía, al menos en ese sector.
• A los pequeños y medianos inversores, tenedores de cuotas partes de Fondos comprometidos en estas operatorias le será difícil ejecutar pequeñas porciones de hipotecas, aún llegando a tiempo al reparto.
• El gran jugador/ Inversor se quedaría con inmuebles en su cartera. Tendrá ,en el peor de los casos que esperar.
• Los bancos perderán nuevos negocios por falta de fondos.
  Esto afectaría su rentabilidad y por lo tanto el valor de la acción sufrirá

Algunos Bancos o Hedge Funds, localizados exclusivamente en este negocio, podrían no poder seguir operando.
También a precios de inmuebles más bajos puede aparecer el apetito de los Inversores en esos bienes.

Tamaño del problema.
Solo como referencia, recordemos que la crisis de las Compañías de Ahorro y Préstamo de 1980 en ese país, abarcó un monto en riesgo de de USS 519 billones y su PBI valía aprox. USS 5 trillones.
O sea que el riesgo era mucho mayor que el actual:
10% del PBI.
Las perdidas finales fueron de un 3%.

El total del mercado primario suprime ( y no todo tiene riesgo de incobrabilidad) en USA es de USS 500 billones (Reuters). El Producto Bruto americano es de 14 Trillones de dólares O sea que el efecto primario de la crisis representa solo un 3.5% de la economía de USA.
( Strafor)

Pero falta resolver la gran pregunta:

Además de ese volumen primario de prestamos: Cuan comprometidos están los bancos con créditos que dieron a los Fondos de Inversión, en base a garantías que hoy valen mucho menos?.
En otras palabras:

Cuantas veces fue vendida la mima hipoteca?
Cuanto de esto es cobrable?
Que esperar hacia delante?

Probablemente se puedan analizar tres escenarios:

• Que esta crisis sea una adecuamiento,un ajustarse el cinturón o ponerse la faja (The Economist).
• La otra es que la economía global entre en un ciclo recesivo cíclico.
  Donde el crecimiento de Europa, China e India( con una clase media consumidora de 300millones de personas) no llegue a balancear una eventual disminución de la locomotora consumidora estadounidense.

La tercera, y que sí implicaría un cambio geopolítico importante: es que esta crisis modifique las estrategias y reglas de juego y la forma de operar de los mercado de USA y el Mundo.
La historia, sin duda, continuará

Nota: La presente refleja la opinión del autor exclusivamente y no constituye recomendación de Inversión. Solo para uso interno

Marras

Ayer estuve en el seminario de marras.Basicamente se opinó sobre la zona de Miami.

• Precios en Miami han subido en algunos puntos y bajado en otros.
• Zona de mal aventura: cara la reventa porque no queda mas m2 para vender.
• Hoy hay sobreconstrucción,se construye mas de lo que se demanda.
• Desde 2005/2006 empezaron a bajar las ventas.
• Pero en algunas zonas los precios se mantienen, segun la zona.
• Miami: los precios aumentaron 13%, Broward: precios iguales, Palm Beach: bajaron 10%.
• En West Palm Beach,Sarasota e 2005 subieron 115%,en 2006 bajaron 15%.
• En Las Vegas bajó 45% la producccion de viviendas.
• En 2006 bajó 8% la venta de viviendas usadas y 18% la de viviendas nuevas.
• SIN EMBARGO LOS PRECIOS,SEGUN DICE,SE MANTIENEN.
• MARCO QUE POR CRECIMIENTO POBLACIONAL EN LOS PROXIMOS AÑOS HARAN.
• FALTA 20 MILLONES DE VIVIENDAS.
• HA QUE SE DEBEN LOS PROBLEMAS EL MERCADO INMOBILIARIO,SEGUN ESTE SEÑOR?: EXCESO DE OFERTA,PROBLEMAS CREDITICIOS,NO QUEDAN UNIDADES PARA RENTA.
• Hay deudores hip que deben dedicar a la cuota de su credito mas del 50% de su ingreso.
• COMO ESTA EL MERCADO DE LOS TERRENOS?: Esta parado,el precio no baja y la gente no vende.
  

Abrazos Inmobiliarios.

Gabriel