Burbuja Inmobiliaria en USA.Y en Argentina?

En las últimas semanas se puede escuchar la preocupación por la explosión de la burbuja inmobiliaria en USA, y su potencial impacto en el mercado inmobiliario local.
Para otra oportunidad dejaremos el análisis de este tema en algunas regiones Europeas, donde también los precios han volado.

Al pie de este comentario encontrarán un resumen de lo que escuché en el Seminario de “Real State en USA”, ocurrido en la Universidad Torcuato Di Tella esta semana.

Mientras tanto tratemos de analizar “si, y como” impactaría en Argentina este tema.

Tres aclaraciones importantes:

• La burbuja inmobiliaria, o sea el gran aumento en los valores de los inmuebles, tiene lugar en algunos lugares de USA (Miami, California, N.York, etc).
• Existe una sobreoferta considerable de inmuebles.
• Por una mala política crediticia, un sector de los deudores hipotecarios no está pudiendo cubrir sus obligaciones, produciendo mora e incobrabilidad en la carteras, sobre todo en el mercado llamado subprime (que tiene menor solvencia y capacidad de repago de sus deudas).

Parte del círculo negativo es el siguiente: los bancos de hipotecas otorgaron una importante cantidad de malos préstamos que luego no pueden cobrar, por lo tanto no pueden dar nuevos préstamos para seguir la rueda.
A su vez tienen que ejecutar las garantías, teniendo que salir a venderlas para recuperar liquidez y cumplir con las normas que regulan el negocio.

Salen a vender en un contexto de sobreoferta de ladrillos y sin posibilidades de financiar a sus clientes. O sea, que haya suerte!

¿Que similitudes hay entre los mercados inmobiliarios de USA y Argentina? Podrán decirlo los expertos en ese tema.

Veamos el ángulo económico.

Aclaremos: hablamos del mercado de inmuebles de uso familiar en zonas no “TOP”.

En nuestro país parecería haber suficiente oferta de inmuebles a la venta.
Entonces el problema parece venir del lado de la demanda “efectiva” (Keynes) o sea el deseo más la posibilidad concreta que tiene las personas de adquirir /cambiar sus inmuebles.

La posibilidad concreta no lo es tanto:

Ya sea porque los salarios / ingresos no califican para obtener créditos bancarios (ej: baja performance del plan inquilinos).
O porque el alto costo financiero total se transforma en cuotas impagables para el deudor.

Y esta situación difícilmente cambie en el corto plazo, por la sencilla razón de que los bancos no consiguen fondearse para otorgar préstamos a plazos largos y a costos pagables por el gran mercado potencial.

Recuerdo que un estudio del BCRA de principios de 2007 indicaba que la masa total de créditos hipotecarios en el país ascendía a unos 5.000 millones de pesos.
Cada quien compárelo con lo que le parezca.
Yo hago la siguiente cuenta de entrecasa:

• Si consideramos que el segmento de poder adquisitivo suficiente (BC1) es menor al 3% de la población, nos da unas 1.200.000 familias.
• sea que cada familia de los sectores con comprobada capacidad de repago tiene a lo sumo tomado... $ 4.000 cada una. O sea : nada

Bajísimo riesgo de mercado por quebranto de los deudores, también bajísima chance de que aparezcan nuevos compradores como para sostener el ritmo de desarrollo que trae la construcción en los últimos años. (A diferencia de USA y otros países)

El riesgo entonces, viene por otro lado: el estómago y la disponibilidad de efectivo.

El primero se rige por “momentos”. Acostumbrados los argentinos a que un estornudo se haga pandemia, si escuchamos algún ruido extraño en algún lugar desensillamos hasta que aclare.
Ergo: En muchos casos se postergan nuevas compras, aún disponiendo de los recursos para hacerlas.

El segundo: Si el mundo desarrollado se vuelve ilíquido, los países “en vías de desarrollo“directamente pueden tener sequía tipo desierto sahariano.
Por que el dinero especulativo o se va o se vuelca a inversiones sin riesgo (ejemplo: bonos de Tesoro USA).Por lo tanto también desensilla hasta que aclare.

Ejemplo: BBVA teme que el impacto de la crisis hipotecaria de USA impacte “significativamente en el crecimiento de A. Latina..........” sugiriendo tomar posiciones defensivas en mercados menos volátiles como Chile y Perú.......... (Infobae 240807)

El final está abierto, en la economía mundial tanto como en la local.

Pero hay algo que es indudable, tanto para el inversor individual, como para aquellas empresas que se encuentran construyendo……….en épocas de crisis “el efectivo vale oro”.





RESUMEN CHARLA UTD
• Los precios de los Inmuebles residenciales en la zona de Miami han subido en algunos puntos y bajado en otros. EJ: en la zona de mal Aventura está cara la reventa porque no queda mas m2 para vender.
• Hoy hay sobreconstrucción, se construye más de lo que se demanda.
• Desde 2005/2006 empezaron a bajar las ventas.
• Miami: los precios aumentaron 13%.
• Broward : Los precios se mantienen.
• Palm Beach bajaron 10%.
• En West Palm Beach, Sarasota en 2005 subieron 115%, en 2006 bajaron 15%.
• En Las Vegas bajó 45% la producción de viviendas.
• POR CRECIMIENTO POBLACIONAL EN LOS PROXIMOS AÑOS HARAN FALTA 20 MILLONES DE VIVIENDAS.
• Hay deudores hipotecarios que deben dedicar a la cuota de su crédito más del 50% de su ingreso.
• ¿COMO ESTA EL MERCADO DE LOS TERRENOS?: Esta parado, el precio no baja y la gente no vende.